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ET SI L’ON EVOQUAIT LE COÛT GLOBAL DE VOTRE BAIL ?

Lors des négociations de votre bail, vous vous souvenez de la cristallisation autour du niveau de loyer, dit loyer facial, et des mesures d’accompagnement parfois très substantielles (franchise de loyer, mise à disposition anticipée, éventuellement participation aux travaux), qui ont définitivement permis d’emporter votre décision d’un engagement long terme (6 – 9 ans).  


Pour le plus grand bonheur du bailleur qui a vu la valeur de son immeuble s’envoler, et qui bien souvent s’empresse de le céder pour réaliser sa plus-value ! 


Vous souvenez-vous des discussions autour du budget prévisionnel de charges locatives, taxes locales, adhésion obligatoire et coût du RIE, vétusté, ravalement, mise aux normes, remplacement des gros équipements (climatisation, ascenseur) assurance immeuble bailleur, remise en état initial en fin de bail ?
 
Probablement non, car vous et vos conseils étaient focalisés sur le loyer et les mesures d’accompagnement !! et c’est bien le problème.

 

Car sans le savoir vous avez signé un chèque en blanc...


Quels sont vos recours si les charges locatives explosent parce que le bailleur met en place une sécurité ou un accueil spécifique, qu’il faille remplacer l’ascenseur ou ravaler l’immeuble ?

En cours de bail, qui contrôle pour vous la reddition annuelle des charges locatives, qui interroge le bailleur sur l’engagement et la répartition des charges ? Avez-vous simplement comparé à postériori, le coût prévisionnel du bail avec l’ensemble des quittances et factures acquittées en fin de chaque année ?
 
Un petit conseil, vous devriez !!!

 

Vous découvririez bien souvent, à postériori, les conséquences des clauses financières d’un bail investisseur, qui fait supporter in fine à l’utilisateur la quasi-totalité des charges de l’immeuble, pour que le bailleur puisse se prévaloir d’un bail triple net (taxes locales y compris celles auxquelles est assujetti le bailleur comme la Taxe Foncière ou la Taxe sur les Bureaux en Ile de France … jusqu’à 23 € /M2 dans certains arrondissements ou communes de la première couronne , maintenance y compris remplacement des gros équipements tels que les groupes froids de climatisation ou machinerie ascenseurs, ravalement, et assurances bailleurs… tout est supporté contractuellement par le locataire).
 
Et l’addition peut très vite être douloureuse surtout lorsque la prochaine échéance de votre bail est lointaine et que nous n’avez aucun levier de négociation.

L’anticipation, le contrôle et l’analyse des charges locatives et compléments de loyers représentent un levier très important pour vos négociations actuelles avec votre bailleur à la fois dans l’exécution du bail mais également dans sa future renégociation !
 
Nos experts vous accompagnent sur les éléments clés à intégrer à votre bail pour vous protéger financièrement et éviter le chèque en blanc, à contrôler les charges locatives et compléments de loyers chaque année, et dans la relation avec votre bailleur sur l’exécution du bail ou sa renégociation.

 

Frédéric Bleuse - Directeur Pôle ADVISORY

T.+33(6)25403574

 

Coach en stratégie immobilière

Cabinet de conseil en immobilier d'entreprise