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« L’occupier management » : une approche innovante et créatrice de valeurs au service des bailleurs

Après l’ère industrielle, entrons-nous dans une ère « servicielle » ? C’est la question que l’on pourrait légitiment se poser en voyant l’ensemble des secteurs d’activité produire aujourd’hui des services et du sur-mesure.


Réputé hermétique et englué dans un certain conservatisme, l’immobilier d’entreprise commence à réagir, dicté par des attentes de plus en plus exigeantes en termes de mode de consommation, de flexibilité et de performance.

Adieu plateaux vides et impersonnels, couacs sans fin dans l’exploitation des locaux et aménagements mal pensés, l’heure n’est plus au prêt-à-porter, mais bel et bien à la haute couture. Face à ce changement de paradigme, les propriétaires n’auront pas d’autre choix que de réinventer leur cœur de métier et adapter leur modèle économique pour tirer leur épingle du jeu.

Une occasion rêvée pour se dessiner une signature, une « marque bailleur » attractive… Le mot d’ordre ? Du « all inclusive » s’il vous plait ! Mais alors kesako ?


Si la crise a agi comme un catalyseur de tendances déjà présentes, elle a redistribué les cartes, sans doute plus vite qu’on ne l’aurait imaginé. Les entreprises ont plus que jamais besoin d’agilité, de souplesse et de services au sein des ensembles qu’elles occupent La donne a changé, invitant les bailleurs à reconsidérer leur activité pour être compétitifs face aux géants du coworking qui redoublent d’inventivité pour attirer de nouveaux profils de clients. Une nouvelle approche pouvant accélérer l’obsolescence de l’offre traditionnelle…

Le bâtiment, par sa nature immobile et durable ne peut être l’ultime recours. Ce n’est donc pas l’immeuble, mais bel et bien ses services et prestations qu’il faut rendre intelligents et modulables. Passant d’une logique d’offre à une logique de demande, les propriétaires doivent aujourd’hui mettre l’accent sur de nouveaux critères. On ne parlera désormais plus en « m2 » mais d’espaces de travail, une philosophie qui va révolutionner les concours de l’immobilier d’entreprise.



Un service « all inclusive » en ligne de mire !


Alors que le parcours classique se résume souvent à acheter un conseil pour trouver des locaux, un second pour un créer un concept d’aménagement, puis le suivi des dits travaux, la logique de demain tend à se fondre dans une offre « packagée ». Une formule « tout compris » où le bailleur va mettre à disposition des bureaux meublés, décorés et… gérés, en bref, une intégration de savoir-faire et de services clés en main pour l’utilisateur. Les plateaux, au lieu d’être proposés nus, peu densifiables et souvent déconstruits à la suite d’un congé, pourraient proposer d’entrée de jeu certains services « smart building » : outil de mesure de l’occupation, panel de technologies favorisant l’accueil des visiteurs, aménagements intelligents conçus par des propriétaires impliqués dans le processus, prestations et animations d’accueil ou encore gardiennage… Il va sans dire que l’internalisation du property et du facility management serait une initiative bénéfique et dans l’air du temps. A l’image du secteur du tourisme, bon nombre d’hôteliers ont réalisé que leurs déconvenues découlaient d’une expérience client mal délivrée, car chapeautée par des acteurs focalisés sur leur marge, et non sur la création d’un lien de confiance pérenne avec leurs partenaires…


Né il y a 68 ans, le bail commercial 3.6.9 confirme aujourd’hui son handicap, une bête noire que les dirigeants redoutent pour sa rigidité. Offrant un droit de renouvellement au locataire mais surtout une sécurité au propriétaire, cette dernière est en réalité galvaudée, puisque la pratique consistant à le renégocier est à tout moment admise. Poussée à son paroxysme, la flexibilité des espaces et des durées va aboutir à une gestion hôtelière des espaces de travail.


Enfin, la valeur ajoutée des intermédiaires est remise en question… Jadis modèle de référence, l’externalisation de la force de vente a aujourd’hui prouvé ses limites dans certains domaines comme l’assurance, la finance ou le médical. Dans cet esprit, les bailleurs réfléchissent à internaliser le ciblage des locataires pour n’en confier que l’approche argumentée a des tiers, et ainsi redonner ses lettres de noblesses à l’exclusivité du conseil, plutôt que de laisser le facteur « chance » dicter sa loi…



Quand les codes de « l’hospitaly » s’invitent dans nos bureaux


Plus qu’un simple portefeuille à rallonge d’actifs, tout l’enjeu réside à créer une « expérience » au cœur d’un patrimoine et d’une entreprise, une marque forte et singulière qui résonnera auprès du grand public. Au fond, un iPhone et un Samsung sont-ils si distincts que cela, hormis leur image de marque les livrant à une bataille sans fin de part de marchés ?


Souvent réputés sans âme et impersonnels, les bureaux font triste mine. Depuis des décennies, les institutionnels ont été forcé de standardiser l’immobilier de bureau dans une logique d’achat et de rendement, une uniformisation qui n’est plus d’actualité aujourd’hui, face à l’atypique qui a le vent en poupe. Depuis la naissance des start-up tech, bons nombres d’entreprises ont réalisé l’importance d’aménager des locaux modulables, attractifs et vecteur de productivité. Il y a donc fort à parier que le bureau de demain empruntera les codes de l’hôtellerie pour refléter au mieux l’adn de l’entreprise et ainsi favoriser la transmission de valeurs, si précieuses. Exit tristes rangés d’open space à perte de vue, le bureau se veut un lieu hybride ou chacun peut s’approprier à sa guise les espaces, s’il souhaite se concentrer au calme ou échanger de manière informelle et créative. Au-delà même de l’aspect esthétique de l’environnement, l’idée est de s’inspirer de l’esprit hôtelier qui combine petits salons, halls, lieux ou se restaurer et salles de réunion. Dans cette optique, il est de bon de maintenir une réflexion sur la question du mobilier : initialement prévu à un usage privé et de détente, ce dernier se voudra aussi ergonomique que possible pour favoriser le confort des employés.


Depuis sa promulgation en 2019, la loi Pacte offre la possibilité aux sociétés qui le souhaitent d’aller plus loin en matière de responsabilité sociale. Elle leur permet, notamment, de se doter d’une « raison d’être » dans leurs statuts et d’adopter le terme de « société à mission ». Parce que les espaces de travail se veulent souvent le reflet des valeurs de l’entreprise et de ses engagements RSE, il est opportun de les soigner et d’être cohérent dans sa démarche. Un levier non négligeable pour renforcer sa visibilité et marquer les esprits…


Au-delà de la gestion des espaces, une palette de prestations sur-mesure est à proposer pour amorcer cette mutation. Au programme : service de restauration inédit, help desk, service à la personne innovant, en passant par l’offre internet et de mobilier, tels sont les occasions de plus-value à saisir pour séduire les plus réfractaires aux offres de bureaux classiques. Ibis avec Ibis Budget ou encore le groupe Mariott avec Renaissance, Sheraton ou Ritz Carlton, différentes gammes de bureaux pourraient être envisagées par les bailleurs sur le même modèle.


Avec leurs prestations sur-mesure et leur ambiance cosy et friendly, les espaces de coworking ont révolutionné le paysage des bureaux et par extension, la manière dont nous travaillons. Populaire outre atlantique, il y a fort à parier que l’essor du coliving fasse également son chemin dans l’hexagone. Un nouvel espace de cohabitation à mi-chemin entre co-working et colocation !

Si une course de réduction de mètres carrés est aujourd’hui engagée, il n’en reste pas moins que le bureau conservera toujours un rôle capital.

Jadis espace de productivité au sens strict du terme, ce dernier s’humanise pour devenir un tiers-lieu où rime culture d’entreprise, convivialité et créativité. Un lieu où la magie opère, garante de réussite. Les bailleurs vont devoir se transformer en prestataires et aller plus loin dans l’aménagement des espaces qu’ils proposent et les services associés. Adieu la pile de factures à n’en plus finir et la multitude d’interlocuteurs, le bailleur de demain sera celui qui saura comprendre l’ADN de son locataire et lui proposer une offre aussi simplifiée que complète. De fait, faudra-t-il toujours parler de simples locataires ? Cet élément de langage tend à disparaitre au profit du terme « « partenaire, un changement inéluctable des mentalités dont les bailleurs seront contraints de s’emparer…


Quant à vous entreprises… soyez ambitieuses dans votre approche de l’immobilier ! :)






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