Rechercher

La problématique "bureaux" pour les start-up

Mis à jour : juil. 20


Devenu populaire à l’aube des années 2000, le terme américain « start-up » est aujourd’hui omniprésent dans nos sociétés. Alors qu’une entreprise traditionnelle optimise un business model, la start-up, elle, expérimente son modèle économique et teste son marché sans réellement jouir d’une rentabilité précise et immédiate. Avec une forte appétence pour l’innovation et les nouvelles technologies, les startups se démarquent par leur capacité à traduire habilement les besoins du marché en solutions concrètes.


Devenues plus qu’un phénomène aux quatre coins du globe, ces entreprises émergentes et à fort potentiel cassent les codes et les conventions jusqu’à se frotter aux grands groupes sur le marché. Prometteuses mais particulièrement dépendantes des levées de fond, 90% d’entre elles ne passent pas le seuil fatidique des 3 ans d’existence… une toile de fond impitoyable ! Quelles difficultés rencontrent-elles alors dans leur recherche de bureau ?


DES CRITÈRES BIEN PRECIS

Trouver un bureau adéquat n’est pas chose aisée mais cela se révèle encore plus complexe dans le cas d’une start-up. Dotées d’un haut potentiel de croissance, elles rencontrent néanmoins un certain nombre de contraintes.


Suivant les caractéristiques du projet, l’emplacement est un aspect décisif qui pourra plus ou moins conditionner les chances de réussite.

Les start-up apporteront donc un soin particulier à choisir des bureaux très accessibles et si possible dans un environnement vivant, central et à l’énergie contagieuse. Souvent le fruit d’un « millénial » bouillonnant d’idées pour révolutionner le monde de demain, la start-up se veut « branchée », symbole du « cool » et de dynamisme. Au regard de cet esprit, il est naturel et surtout pertinent de se diriger non pas à l’opposé des centres d’affaires classiques, mais à la croisée des chemins. Pour le cas parisien, l’emplacement rêvé correspondrait aux quartiers Bourse, baptisé la « Silicon sentier » ou encore République et ses nombreux bars animés, jouxtant un microsome de start-up tech et entreprises établies. Parce que tout ce qui est beau attire l’œil, la start-up doit charmer ses potentiels futurs clients, investisseurs, et offrir un espace de travail optimal pour ses salariés. Et cela est encore plus prégnant dans le monde des start-up tech qui aménagent des espaces innovants où l’on peut à fois se reposer, se restaurer, s’amuser et brainstormer, bien loin des classiques salles de réunion tristes et impersonnelles. Comme à la maison !


Le challenge est donc de trouver un immeuble qui soit performant en termes de rendement de plan, de lumière, en hauteur et en volume. En bref, des immeubles qui ont une âme ! Une denrée rare par excellence… Depuis des décennies, les institutionnels ont en effet standardisé l’immobilier de bureau dans une logique d’achat et de rendement, une uniformisation qui n’est plus au goût du jour aujourd’hui, face à l’atypique qui a le vent en poupe.


LE CASSE-TETE DU BAIL TRADITIONNEL : UNE ENTRAVE À LA FLEXIBILITÉ

De manière générale, une start-up changera de bureau tous les 6 mois à trois ans, en raison de sa croissance exponentielle. En effet, les levées de fonds permettent bien souvent de recruter des talents, ce qui génère un besoin de mètres carrés supplémentaires. Le bail classique 3.6.9 confirme sa problématique majeure, une bête noire que le start-upper redoute et qu’il est impératif d’appréhender. Face à une dynamique parfois imprévisible et volatile, il est important d’opter pour un contrat de location ou une prestation appropriée.


Particularité des pays latins et du droit napoléonien, ce bail est aujourd’hui boudé et nombreux sont ceux qui essaient de le faire évoluer. Rigide et obsolète, il est majoritairement relégué au profit du bail dérogatoire. Un constat qui va d’ailleurs dans le sens de l’histoire : plus nous avançons dans le temps et plus nous réfléchissons à court terme dans un business. Le long terme aurait-il perdu de sa superbe ?


Avis aux plus nostalgiques, les temps ont changé…

A contrario d’aujourd’hui, quiconque donnait vie à une entreprise au XXe entretenait secrètement (ou non) le rêve de transmission. La question ne se pose pas de nos jours, et la plupart des entrepreneurs ne se risqueraient pas à imposer une telle charge à leur progéniture. Exit le raisonnement sur le long terme, le bail classique n’a plus sa place !


Enfin, il n’est pas négligeable de préciser que l’externalisation est une pratique florissante, dans un marché dominé par les services. L’entreprise va ici signer un contrat de prestations pour héberger son équipe avec des solutions clés en mains, adaptables et sur-mesure. Face à ces solutions émergentes, le bailleur a donc tout intérêt à travailler sur le volet serviciel avec une grande souplesse. Doit-on toujours parler de simples locataires ? Cet élément de langage tend à disparaitre au profit du terme client, voir même partenaire…Une évolution qui gagne petit à petit les mentalités.


LES ALTERNATIVES QUI S’OFFRENT AUX START-UP


3 ans, 6 ans, 9 ans… le long terme est une notion incertaine et délicate pour les start-up, qui plus est lorsqu’il faut verser des garanties et frais annexes. Sans compter la problématique de la surface si cette dernière vient à embaucher massivement. Quelles sont donc les alternatives à ce bail traditionnel ?


Le coworking

Solution transitoire, le coworking est un modèle de bureau qui a vu le jour en France il y a une dizaine d’années, et qui a fait de nombreux adeptes. Plébiscités par les freelances, autoentrepreneurs et petites structures, ces locaux peuvent accueillir le personnel d’une start-up sans pour autant offrir un nombre conséquent de places. Venu tout droit des États-Unis, ce concept révèle parfois ses limites pour son design impersonnel, qui ne plait guère aux « latins » que nous sommes, réputés pour notre créativité et non-conformisme. Certains groupes l’ont bien compris et se démarquent avec brio dans ce marché ultra concurrentiel.


Avec plus de 3400 emplacements dans plus de 1100 villes et plus de 120 pays, Regus du groupe IWG, règne sur la sphère du coworking et offre la possibilité à ses membres utilisateurs de travailler de n’importe quels espaces dans le monde.


La sous-location

Les sociétés qui louent plusieurs étages dans un bâtiment utilisent rarement tous leurs espaces, notamment dans les grands centres urbains. Afin de pallier cette vacance, certaines start-up ont recourt à la sous location, avec en prime un loyer optimisé et des bureaux aménagés prêts à l’emploi. Un partenariat gagnant- gagnant qui s’impose depuis plusieurs années déjà. A noter que cette solution nécessite une autorisation de la part du bailleur initial, ce qui est en général précisé dans le contrat.



LES START-UP À L’EPREUVE DES NOUVEAUX MODES DE TÉLÉTRAVAIL


Les start-up, réputées mieux équipées dans l’organisation du travail à distance que leurs consœurs classiques, font-elles aussi face à une inconnue, le télétravail…


Baby-foot, canapés géants où s’avachir, consoles de jeux vidéo à gogo, tels sont les clichés de l’environnement start-up qui font tant rêver les jeunes diplômés, avides de faire partie de l’aventure. Emblèmes de leur philosophie, étendards de leurs valeurs, ces bureaux font grise mine depuis l’apparition du Covid et le télétravail qui a changé la donne. Vecteurs de liens sociaux et garants de la culture d’entreprise, ces espaces sont aujourd’hui sur la sellette, un risque pour la productivité et le moral des employés.


Après plusieurs mois de télétravail contraint, nombre de start-up prévoient d’augmenter le home officeet de réduire la taille de leur bureau. Dans le paysage tech français, ce