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Le coworking, un allié pour valoriser son actif immobilier

Avec ses nouvelles attentes en matière de flexibilité et d’organisations de travail, le monde de l’entreprise est en pleine mutation, et c’est peu dire. S’il est un point qu’aucun bailleur ne saurait nier, c’est bien celui de la profusion des espaces de coworking, allant de pair avec une demande qui se diversifie. Depuis plusieurs années, cet écosystème qui fait la part belle à la convivialité et au sur-mesure séduit bien au-delà des freelances et s’enracine plus que jamais dans le paysage de l’immobilier tertiaire. Face à ce phénomène qui attire les convoitises, les propriétaires ont tout intérêt à prendre le train en marche et innover pour valoriser leurs actifs. Pourquoi intégrer du coworking à son portefeuille immobilier est aujourd’hui une stratégie gagnante ?



L’impératif de la flexibilité


Dans un contexte dominé par l’avènement du télétravail et la grogne sur la rigidité du bail 3,6,9, offreurs comme demandeurs peinent souvent à aligner leurs intérêts. Les uns essayant de louer leur espace via des baux dérogatoires, les autres se tournant vers des coworking, beaucoup moins gourmand en termes d’engagements mais surtout… plus flexibles ! 1700 en 2019, on en recense aujourd’hui plus de 2787, un marché florissant affichant dorénavant un meilleur équilibre au niveau du maillage national. Des TPE en passant par les PME et surtout les start-up, elles sont nombreuses à vouloir partager un plateau de 1500 carrés sur une courte durée. Difficile en effet pour ces acteurs de s’engager à verser 3 ans de loyer, sans compter les autres frais annexes. Autre point essentiel, la visibilité. Savent-elles toujours comment vont évoluer leur politique de recrutement, à la hausse comme à la baisse ? Ce n’est plus un tabou, le bail classique est bien une bête noire, un caillou dans la chaussure qui ne vit plus avec son temps. Il est donc grand temps que les bailleurs se réinventent en proposant des initiatives « gagnant-gagnant », comme allouer 25% de la surface d’un actif à du coworking. Outre de faire rayonner l’immeuble, de se faire une place sur le marché, cela va permettre aux autres occupants d’ajuster l’utilisation des espaces en fonction de leurs besoins de croissance. En somme, davantage de pérennité et moins de turn-over de locataires. Cette stratégie de commercialisation multi-locataires faciliterait aussi le remplissage, plutôt que d’attendre un hypothétique mono-occupant. Quelles sont alors les opportunités et marches de manœuvre dont ils disposent ?


Louer à un acteur du coworking


Cette méthode est sans conteste la plus simple, la moins risquée et la plus pratiquée. Le bailleur va ici faire appel à un opérateur spécialiste qui va jouer le rôle d’intermédiaire pour rapprocher l’offre du propriétaire à la demande. Le but escompté ? Garantir rapidement un loyer tout en aménageant avec soin les espaces de travail. Pour y arriver, ce dernier va assouplir les contraintes du marché en s’appuyant sur des concepts piliers tels que la diversité, la collaboration, l’innovation et la flexibilité. A noter qu’un acteur du coworking renommé et bien positionné peut concourir à redorer le blason d’un actif, et générer une dynamique dont certains voudront profiter. Selon une étude menée par un opérateur, certains locataires seraient prêts à débourser plus pour s’établir dans l’immeuble, si les opportunités de synergies du lieu sont significatives. Bien que le propriétaire ne profite pas pleinement des marges financières opérées par la société de coworking, certains acteurs, à l’image de Morning Coworking, filiale de « Bureaux à partager », développent un nouveau modèle financier profitable. Au-delà d’encaisser charges, loyer et fiscalité, le bailleur se voit toucher un pourcentage sur le chiffre d’affaires réalisé. Discuté en amont entre les deux partenaires, cette rémunération est versée une fois les investissements amorti (travaux, mise aux normes...). Une belle approche pour valoriser son actif n’est-ce pas ?


Monter sa propre structure de coworking


Pour profiter au maximum du juteux business model qu’est le co-working, le bailleur a la possibilité de bâtir sa propre offre en interne. De prime abord, cela peut lui paraitre contre nature d’opérer un tel tournant. De tout temps, il a en effet mis un point d’honneur à sécuriser des baux stables dans la durée qui facilitent les projections de cashflow. L’idée même de se lancer dans une activité caractérisée par des contrat de courtes durées et qui plus à la forte rotation, pourrait en effrayer plus d’un… et pourtant c’est aujourd’hui une pratique existante à l’image de « Uncommon » développée par The Caryle Group, ou « Wellio » initiée par Covivio, anciennement la Foncières des régions. Bien que risquée mais si bien appréhendée, cette stratégie peut générer d’importantes marges : d’une part, grâce au potentiel de maximisation de l’espace. Alors que la surface locative utile tourne autour de 15 mètres par poste dans un bureau classique, cette dernière diminue de moitié dans une structure adaptée au coworking. Enfin, l’autre avantage demeure dans les services fournis aux utilisateurs. Mise à disposition de salles de réunion, conférences et évènements en tout genre, l’option « à la carte » est rentable et la vacance, minime au cœur de ces espaces si bien localisés.


Avec la montée en puissance du travail agile et flexible, il apparait évident que les techniques de valorisation vont à court terme s’ajuster aux mutations du secteur. Il y a donc fort à parier qu’elles ne pénaliseront plus les bâtiments orientés coworkig et pousseront donc une majorité d’acheteurs potentiels à la recherche de tels espaces. Un cercle vertueux !


Plus qu’un simple portefeuille à rallonge d’actifs, tout l’enjeu réside dans le fait de créer une « expérience » au cœur d’un patrimoine, une marque forte et singulière qui résonnera auprès du grand public. Les bailleurs vont donc devoir se transformer en prestataires et aller plus loin dans l’aménagement des espaces qu’ils proposent et les services associés. Adieu la pile de factures à n’en plus finir et la multitude d’interlocuteurs, le bailleur de demain sera celui qui saura comprendre l’ADN de son locataire et lui proposer une offre aussi modulable qu’innovante. De ce point de vue, les acteurs du coworking ont eu une influence fructueuse sur les pratiques à l’œuvre. Mais pour aller encore plus loin, ils poussent les propriétaires à jumeler leurs surfaces louées dans le cadre de baux très longs, à des surfaces flexibles dédiées au coworking. Ce qui donnera lieu à un contrat de bail composé d’une base fixe et d’un variable, si besoin.


Faudra-t-il toujours parler de simples locataires ? Cet élément de langage tend à disparaitre au profit du terme « partenaire », un changement inéluctable des mentalités dont les bailleurs seront contraints de s’emparer…









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