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Les temps changent : " Adieu locataires, vive les partenaires !"

A l’aube du XIXe siècle, le visage de l’Europe s’est considérablement métamorphosé avec le boom des premières révolutions industrielles. L’extraction massive du charbon et l’exploitation de la machine à vapeur ont fait émerger de nouvelles industries et permis de passer d’une société agricole à mécanisée. L’apparition de sources d’énergies nouvelles tels que le gaz, l’électricité et le pétrole, puis l’avènement du numérique au siècle dernier, ont propulsé les sociétés dans un tournant radical.

Travail, économie, droit, agriculture, politique et environnement en sont profondément bouleversés aujourd’hui, jusqu’aux rapports humains. Face à l’omniprésence des technologies numériques qui prennent de plus en plus le pas dans nos vies, nous assistons aujourd’hui à la naissance d’une dynamique « servicielle ». Une nouvelle ère est-elle alors en marche ? C’est la question que l’on pourrait légitimement se poser en voyant l’ensemble des secteurs d’activité produire aujourd’hui des services et du sur-mesure. Comme bien d’autres domaines, l’immobilier tertiaire n’est pas épargné par ce phénomène, et les bailleurs doivent rapidement s’adapter pour tirer leur épingle du jeu. Une mutation délicate mais nécessaire.



Vers une flexibilité progressive des surfaces et des services


Éprouvé ces derniers mois par la crise sanitaire, le monde de l’entreprise connait une transformation profonde aux vastes problématiques. Télétravail, réaménagement des espaces, recrutement d’employés à distance, cette période post-Covid chamboule les usages et met sur le devant de la scène de nouvelles stratégies. Diminution des surfaces et flexibilité ne sont dorénavant plus des sujets tabous, mais au contraire, impérieux. Une nouvelle approche pouvant accélérer l’obsolescence de l’offre traditionnelle des bailleurs.

Si la crise a agi comme un catalyseur de tendances déjà présentes, elle a redistribué les cartes, sans doute plus vite qu’on ne l’aurait imaginé. Les entreprises ont plus que jamais besoin d’agilité, de souplesse et de services au sein des ensembles qu’elles occupent. De plus, la digitalisation a radicalement fait évoluer l’utilisation des espaces de bureaux : suppression du papier, généralisation de la mobilité avec les ordinateurs portables/smart phone, les signatures électroniques… la donne a changé, invitant les bailleurs à reconsidérer leur activité pour être compétitifs face aux géants du coworking qui redoublent d’inventivité pour attirer de nouveaux profils de clients.

Le bâtiment, de par sa nature immobile et durable ne peut être l’ultime recours. Ce n’est donc pas l’immeuble, mais bel et bien ses services et prestations qu’il faut rendre intelligents et modulables. Passant d’une logique d’offre à une logique de demande, les propriétaires doivent mettre l’accent sur de nouveaux critères de performance : flexibilité, écoute et aptitude à créer une relation de confiance sont les maitres mots. Les bailleurs ont donc tout intérêt à garantir une souplesse de surface à la hausse comme à la baisse, tout en favorisant la sous-location et en libérer sa pratique pour les preneurs. On ne parlera désormais plus en « m2 » mais d’espaces de travail, une philosophie qui va révolutionner l’approche de l’immobilier d’entreprise.


Au-delà de la gestion des espaces, une palette de prestations sur-mesure serait de bon augure à proposer. Au programme : service de restauration inédit, help desk, service à la personne innovant, en passant par l’offre internet et de mobilier, tels sont les occasions de plus-value à saisir pour séduire les plus réfractaires aux offres de bureaux classiques.


Souvent réputés sans âme et impersonnels, les bureaux font triste mine et pour beaucoup ne sont plus dans l’air du temps.

Depuis des décennies, les institutionnels ont en effet standardisé l’immobilier de bureau dans une logique d’achat et de rendement, une uniformisation qui n’est plus au goût du jour aujourd’hui, face à l’atypique qui a le vent en poupe.

Le bail traditionnel condamné à la créativité


Né il y a 68 ans, le bail commercial 3.6.9 confirme son handicap majeur, une bête noire que les dirigeants redoutent et qu’il est difficile d’appréhender. Rigide et obsolète, il est majoritairement relégué au profit du bail dérogatoire. Un constat qui va d’ailleurs dans le sens de l’histoire : plus nous avançons dans le temps et plus nous réfléchissons à court terme et sans engagement dans un business.

Face à une dynamique incertaine et aux codes qui évoluent, il est important d’opter pour un contrat de location approprié. Particularité des pays latins et du droit napoléonien, ce bail est maintenant boudé et nombreux sont ceux qui essaient de le faire évoluer. Voire de le faire partir à la retraite…


A contrario d’aujourd’hui, quiconque donnait vie à une entreprise au XXe entretenait secrètement (ou non) le rêve de transmission. La question ne se pose pas de nos jours, et la plupart des entrepreneurs ne se risqueraient pas à imposer une telle charge à leur progéniture. Exit le raisonnement sur le long terme, le bail classique n’a plus sa place ! Poussée à son paroxysme, la flexibilité des espaces et des durées pourrait aboutir un jour ou l’autre à une gestion hôtelière des bureaux.


Le bureau, cœur battant de l’entreprise

Si une course effrénée de réduction de mètres carrés est aujourd’hui engagée, il n’en reste pas moins que le bureau conservera toujours un rôle capital. Jadis espace de productivité au sens strict du terme, ce dernier s’humanise pour devenir un tiers-lieu où rime culture d’entreprise, convivialité et créativité. Un lieu où la magie opère, garante de réussite. A l’image d’une maison de famille, où chaque recoin fourmille de souvenirs et de moments impérissables, le siège social sera lui aussi amené à devenir un socle de valeurs et de retrouvailles. Aussi, il est fort probable qu’il s’inscrive dans des baux longs, tout en bénéficiant de plusieurs antennes pour répondre aux impératifs des nouveaux modes de travail.


Alors que la grande majorité des salariés érigent le télétravail comme levier d’épanouissement personnel et professionnel, les sociétés n’ont pas d’autre choix que de repenser leurs modèles avec des exigences plus fortes. Une occasion bénie pour les propriétaires de pouvoir se dessiner une signature ou d’aborder les contours d’une « marque bailleur », attractive aux yeux de futurs clients.


De fait, faudra-t-il toujours parler de simples locataires ? Cet élément de langage tend à disparaitre au profit du terme partenaire, un changement inéluctable des mentalités dont les bailleurs seront contraints de s’emparer.